Por Rachel Evans.
Uma venda de títulos iminente poderia determinar se os bancos de Wall Street permanecerão no negócio de US$ 566 bilhões de embalar hipotecas comerciais em títulos.
A emissão de US$ 871 milhões do Wells Fargo, do Bank of America e do Morgan Stanley seria a primeira a cumprir as novas regras criadas para tornar os títulos lastreados por hipotecas comerciais (CMBS, na sigla em inglês) mais seguros para os investidores. A venda deve ser realizada ainda nesta semana.
Para cumprir as novas regras os bancos terão que ficar com parte da oferta. Executivos bancários de todo o setor estão inseguros em relação a uma parte crucial da informação a respeito dos ativos que mantêm: os órgãos reguladores os verão como investimentos em títulos ou como empréstimos hipotecários? Se os órgãos reguladores os tratarem como títulos, é provável que mais subscritores deixem o negócio, que gera US$ 2 bilhões em receita anual para eles, segundo a empresa de pesquisa Coalition Development.
Qualquer saída geraria um novo impacto nas empresas de títulos de Wall Street, que já amargaram quedas de 30 por cento nas receitas nos últimos três anos após sofrerem os reflexos de litígios, regulações e um volume cada vez menor de clientes. O declínio de suas unidades de títulos hipotecários comerciais também poderia tornar o empréstimo mais difícil para os donos de propriedades. Os bancos já têm US$ 1,9 trilhão dos empréstimos imobiliários em seus livros e os órgãos reguladores estão pressionando para que reduzam o risco dos ativos.
O negócio deverá oferecer “certeza de execução de que essa estrutura pode funcionar”, disse Chris van Heerden, chefe de títulos lastreados em hipotecas comerciais e de pesquisa imobiliária do Wells Fargo em Charlotte, nos EUA.
Caso de teste
Os bancos são os maiores vendedores de títulos hipotecários comerciais. Eles venderam 91 por cento da variedade mais comum desses títulos emitidos neste ano, mostram dados compilados pela Bloomberg. Havia cerca de US$ 566 bilhões em títulos em circulação no fim de junho, segundo dados da Associação de Mercados Financeiros e da Indústria de Títulos (Sifma, na sigla em inglês).
O Wells Fargo está emitindo os títulos, conhecidos como WFCM 2016-BNK1, lastreados por seus próprios empréstimos, mais alguns do Bank of America e do Morgan Stanley. Os três bancos estão subscrevendo os títulos. O acordo ajudará a financiar projetos, incluindo um shopping de luxo em Las Vegas, a sede de Boston da Vertex Pharmaceuticals e um hotel Renaissance em Dallas, segundo relatório da Kroll Bond Rating Agency.
O Wells Fargo planeja vender uma fatia da transação com um diferencial de cerca de 97 pontos-base, prêmio mais baixo deste ano para títulos semelhantes.
Desde 24 de dezembro, novas regulações exigem que os emissores de títulos hipotecários comerciais e de títulos similares lastreados por empréstimos fiquem com 5 por cento da dívida que vendem. A exigência é conhecida como retenção de risco e originalmente fazia parte da lei de reforma financeira Dodd-Frank, de 2010. Ela foi criada para incentivar os bancos a tomarem melhores decisões de crédito obrigando-os a arcar com prejuízos em caso de os empréstimos se tornarem inadimplentes e surge depois que hipotecas subprime inadimplentes foram acondicionadas em títulos e ajudaram a inflar uma bolha imobiliária, na década passada.
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